Чего ожидать при обследовании объектов 1990-х годов постройки

Здания, построенные в 1990-х годах, занимают значительную долю в фонде городской застройки Краснодара и других городов края. Эти объекты, как правило, не попадают под категорию аварийных, но на практике имеют ряд скрытых конструктивных и эксплуатационных проблем, которые систематически выявляются при техническом обследовании. Причины — особенности проектных решений, нестабильная строительная практика периода и устаревшие материалы.

Типовые особенности зданий 90-х годов

• Комбинированные конструктивные схемы (кирпич + монолитные участки);
• Применение низкосортного бетона в перекрытиях и колоннах, часто без документального подтверждения марки;
• Отсутствие или неполное выполнение гидроизоляции фундаментов и стен подвалов;
• Слабое армирование балконов, лоджий и лестничных маршей;
• Минимальные запасы прочности, проектированные «по минимуму» с расчётом на короткий срок службы.

При обследовании таких объектов регулярно выявляются отклонения, не заявленные в технической документации.

Часто встречающиеся проблемы по результатам обследования

• Трещины по углам несущих стен, особенно в местах сопряжения с плитами;
• Слабая прочность бетона (ниже класса В15), особенно в плитах перекрытий;
• Коррозия арматуры на балконах и козырьках из-за отсутствия защитного слоя;
• Плохое сцепление старой и новой части конструкций (при наращиваниях, пристройках);
• Частичное разрушение изоляционных слоёв, приводящее к подтоплению подвалов.

Кейс: обследование офисного здания 1995 года, Краснодар, 2022

Объект на ул. Северной, бывшее административное здание, планировалось реконструировать под центр дополнительного образования. В ходе обследования конструкций по ГОСТ 31937-2011 и СП 177.1325800.2016 выявлены:

• продольные трещины в плитах перекрытий второго этажа;
• низкая плотность бетона в колоннах (при вскрытии — рыхлая структура, анализ — B12,5);
• отсутствие проектной документации на пристрой 1998 года, выполненный без усиления фундамента;
• дефекты наружной гидроизоляции, способствующие проникновению влаги в фундаментную часть.

На основании обследования было рекомендовано усиление колонн путём обойм из металлических уголков, замена части плит перекрытий и устройство дренажа по периметру. Эти мероприятия включены в проектную документацию по реконструкции.

Выводы и рекомендации

• При обследовании зданий 90-х годов нельзя полагаться только на визуальный осмотр — требуется инструментальная диагностика и лабораторный анализ;
• Особое внимание — балконам, козырькам, лестничным маршам: здесь чаще всего выявляются нарушения;
• Часто отсутствует актуальная исполнительная документация — делайте расчёты «по факту», не по архиву;
• Будьте готовы к усилению фундамента при наличии пристроек или увеличении нагрузки;
• Необходима тщательная проверка горизонтальных связей и анкеровки элементов каркаса.

Для кого критически важно

• Управляющих компаний — при формировании программы капремонта;
• Юридических лиц — при покупке, реконструкции, сдаче в аренду объектов той эпохи;
• Проектировщиков — при подготовке решений по изменению назначения или перепланировке;
• Юристов и страховщиков — при анализе технической ответственности за дефекты.