Как грамотное обследование помогло избежать ненужных работ и сэкономить заказчику миллионы

Многие собственники коммерческой недвижимости сталкиваются с ситуацией, когда архитекторы или проектировщики предлагают полную реконструкцию объекта. Однако не всегда это действительно необходимо. Качественное техническое обследование конструкций может не только выявить реальное состояние здания, но и обосновать возможность эксплуатации без глобальных затрат.

Исходная ситуация

В 2022 году в Центральном округе Краснодара собственник трёхэтажного административного здания на ул. Коммунаров планировал сделать перепланировку под медицинский центр. Архитекторы предложили провести капитальную реконструкцию с усилением перекрытий, заменой лестничных маршей и демонтажем части внутренних стен. Ориентировочная стоимость работ составляла более 18 млн рублей.

Собственник решил предварительно заказать обследование объекта для понимания фактического состояния конструкций.

Проведённые обследования

Техническое обследование проводилось по ГОСТ 31937-2011 и СП 177.1325800.2016. В рамках работ были выполнены:

• вскрытия участков перекрытий для оценки армирования и состояния бетона;
• ультразвуковая диагностика стен и измерение прочности по отрывам;
• проверка состояния лестничных маршей, узлов сопряжения и анкеровки;
• анализ соответствия конструкций предполагаемой новой нагрузке (медицинское оборудование).

Результаты обследования

Обследование показало:

• несущая способность перекрытий оказалась выше проектной, благодаря фактическому армированию и высокому качеству бетона;
• лестничные марши были в удовлетворительном состоянии, требовали только локального усиления на одном пролёте;
• внутренние стены, предложенные к демонтажу, не являлись несущими, и могли быть удалены без ущерба прочности каркаса.

По итогам обследования реконструкция была пересмотрена и сведена к локальным работам. Общая стоимость проекта снизилась до 6,4 млн рублей. Здание было успешно переоборудовано и введено в эксплуатацию в 2023 году.

Выводы для собственников

• Не принимайте проектные решения без фактической информации о состоянии конструкций;
• Обследование — это не формальность, а реальный способ сэкономить при перепланировке и реконструкции;
• Даже при визуальном старении здание может иметь запас прочности, не требующий усиления;
• Решения проектировщика всегда должны опираться на технические данные, а не только визуальные осмотры или архивную документацию.

Практическая рекомендация

• При смене профиля использования коммерческого объекта (офис → медцентр, склад → шоурум и т.п.) всегда начинайте с обследования;
• Требуйте заключение, пригодное для органов экспертизы или согласования;
• Сравните предложения проектировщика с фактическими данными обследования — часто это экономит до 40–60% бюджета.