Как обследование позволило выявить критические дефекты в МКД без внешних признаков

Даже при визуально «нормальном» состоянии здания, внутренние разрушения конструкций могут не проявляться до критического момента. В 2023 году в Краснодаре проведено обследование многоквартирного жилого дома, которое выявило серьёзные трещины в несущих стенах, невидимые со стороны. Своевременное техническое вмешательство предотвратило потенциальную аварийную ситуацию.

Предпосылки для обследования

МКД 1986 года постройки, расположенный на улице Тургенева, эксплуатировался без капремонта более 30 лет. Управляющая компания инициировала обследование перед подачей заявки на включение дома в краткосрочный план капремонта. Внешне здание не имело ярко выраженных повреждений, и запрос был формальным — получить заключение о состоянии конструкций.

Что показало обследование

В ходе обследования по ГОСТ 31937-2011 и СП 177.1325800.2016 были проведены:

• вскрытия по периметру внутренних несущих стен;
• ультразвуковая диагностика бетона и измерения отклонений вертикали;
• визуальное обследование с фотофиксацией в местах сопряжения плит и стен.

В результате выявлены трещины шириной до 4 мм на высоту до 2 м в внутренних несущих перегородках второго и третьего этажей. Эти дефекты не были видны снаружи и не отражались на фасаде. Причиной стала скрытая неравномерная осадка фундамента, вызванная протечками из незащищённых выпусков ливневой канализации.

Принятые меры

На основании обследования был составлен акт с рекомендацией об обязательном:

• усилении несущих стен по технологии инъектирования;
• организации водоотвода и гидроизоляции фундамента;
• установке контрольных маяков для мониторинга динамики трещин в течение 12 месяцев.

Документ был признан допустимым для подачи в фонд капитального ремонта и использован в проектировании корректирующих мероприятий.

Выводы и практическая польза

• Обследование перед капремонтом может выявить скрытые угрозы, даже если визуально здание выглядит «в порядке»;
• Даже незначительные протечки и ошибки в водоотведении могут привести к серьёзным деформациям стен через годы;
• Планирование работ без обследования — это риск перерасхода, неэффективных затрат и юридических споров по гарантии;
• Методики, применённые при обследовании (вскрытия, УЗ-диагностика), доказали свою эффективность в панельных домах советской застройки.

Рекомендации для управляющих компаний

• Проводите обследование не «для галочки», а с чёткой целью — выявить риски до начала капремонта;
• Выбирайте исполнителей с опытом в обследовании МКД типовых серий: П-44, 1-447С, 111-121 и др.;
• Учитывайте инженерные особенности — особенно водоотвод, подвалы, заглубления.