Как отказ от предварительного обследования привёл к аварийной остановке стройки

Обследование конструкций перед реконструкцией — не формальность, а ключевой шаг для минимизации рисков. Игнорирование этого этапа может обернуться не только дополнительными затратами, но и прямой угрозой безопасности. Яркий пример — реконструкция объекта в Анапе, 2021 год, которая была приостановлена после появления трещин в несущих стенах уже на этапе строительных работ.

Контекст проекта

В Анапе компания-застройщик приобрела двухэтажное нежилое здание 1992 года постройки с целью надстройки третьего этажа под офисные помещения. Проект реконструкции был разработан на основе архивной документации, обследование фактического состояния здания не проводилось. Решение о пригодности конструкций было принято «по глазомерному осмотру».

Через две недели после демонтажа крыши и установки металлоконструкций для третьего этажа на стенах второго этажа появились продольные и вертикальные трещины.

Чем обернулся отказ от обследования

• Работы были приостановлены по требованию МЧС и строительной инспекции;
• Застройщик привлёк экспертов для срочного обследования в аварийном режиме;
• Выяснилось, что несущие стены выполнены из силикатного кирпича, не рассчитанного на вертикальные нагрузки более двух этажей;
• Проектные расчёты не учитывали ослабление кладки из-за старения и микротрещин в растворе;
• По результатам обследования потребовалось усиление стен металлокаркасом и бетонирование обойм, что увеличило смету почти на 4,7 млн рублей.

Нормативная оценка ситуации

Согласно СП 13-102-2003 и ГОСТ 31937-2011, любые работы, связанные с увеличением нагрузок на несущие конструкции (в том числе надстройки, перепланировки, смена назначения), требуют предварительного обследования. Отказ от него — прямое нарушение норм.

В проекте также не были приведены данные о прочности кладки, отсутствовали расчёты прогибов и схемы контроля за деформациями. Эти упущения признаны критическими.

Выводы для застройщиков и проектировщиков

• Реконструкция без обследования — прямой путь к простойке, убыткам и штрафам;
• Архивная документация не заменяет оценку реального состояния здания;
• Техническое обследование — обязательный этап при любой надстройке, перепланировке, усилении;
• Лучше потратить 2–3 недели на обследование заранее, чем потерять месяцы на устранение последствий.

Практические рекомендации

• Запрашивайте обследование до проектирования — это повлияет на правильный подбор решений и снижение сметы;
• Особенно тщательно следует обследовать объекты до 2000 года постройки — фактические характеристики часто не соответствуют проектным;
• Фиксируйте результаты обследования в формате, пригодном для согласования с надзорными органами и СРО;
• В случае реконструкции в курортных и сейсмически активных зонах (Анапа, Сочи) — учитывайте региональные нагрузки и требования СП 14.13330.2018.